Partición de la tierra según la Ley de Ingresos de la Tierra de 1967 I Definición
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Si en un contrato de compraventa se entregaron arras o un depósito, el comprador puede rescindir el contrato de compraventa si acepta perder las arras o el depósito, o el vendedor puede rescindirlo si devuelve el doble del importe del depósito.
Los contratos de compraventa celebrados en un mercado abierto pueden ser al contado o a plazos; los primeros se ejecutarán el mismo día en que se celebren o, a más tardar, dentro de las 24 horas siguientes . . . Transcurridas estas horas sin que ninguna de las partes haya reclamado el cumplimiento del acuerdo, éste se considerará nulo y las arras, las arras y los depósitos acordados se perderán a favor de la parte que los haya recibido.
Si las partes contratantes llegan a un acuerdo expreso sobre este tipo de fianzas, están pactando la obligación de cumplirlas. En caso de renuncia, se perderá la cantidad ya entregada en concepto de depósito.
Los depósitos garantizan las obligaciones contraídas. No obstante, en el caso de las arras pactadas en un contrato de compraventa, es conveniente determinar el tipo de arras que se contempla y las posibles consecuencias que el incumplimiento del contrato puede tener para la parte incumplidora para evitar interpretaciones erróneas.
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Sí, posiblemente sea el momento adecuado para iniciar el proceso de compra de una propiedad en España. España lleva un ligero retraso en la vacunación de otros países, por lo que es posible que los precios se mantengan bajos durante un poco más de tiempo que en otras partes del mundo.
El contrato de arras es como una hoja de ruta de la compra: establece el precio, las condiciones, las penalizaciones… para ambas partes. Muchos compradores no son conscientes de su importancia o creen que vale poco porque la parte del precio que se paga como arras es de apenas unos miles de euros (digamos, entre 5.000 y 7.000 euros) o el 10% del precio como máximo. Pero, cuando firmas el contrato y pagas las arras, estás diseñando y comprometiendo tu posición para el resto de la venta.
Debe contener los principales aspectos del acuerdo de venta: identificación completa del vendedor y del comprador, identificación oficial y clara suficiente de la propiedad (se requiere Nota simple), denominación del contrato como contrato de arras penitenciales según el artículo 1454 del Código Civil español”, precio acordado, forma de pago, quién pagará los gastos e impuestos, fecha para la firma de la escritura pública, etc.
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El Código Civil establece el pago inicial en un solo artículo, el 1454, que dice “Si en el contrato de compraventa se determina un anticipo, el contrato podrá ser resuelto y el comprador perderá la suma o el vendedor deberá devolver el doble de la misma”.
Este tipo de arras supone la aceptación de una de las partes y la confirmación de las demás, y busca evitar que el vendedor se eche atrás en caso de que aparezca un postor superior, así como garantizar la compra al precio acordado.
Las arras confirmatorias no otorgan a las partes la posibilidad de rescindir el contrato ni cumplen la función de liquidación anticipada de la indemnización por daños y perjuicios. Las partes no pueden optar por rescindir el contrato renunciando a las arras o devolviendo el doble de su importe. Si alguna de las partes incumple el contrato, la otra parte puede optar por reclamar el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con indemnización por daños y perjuicios en ambos casos (artículo 1124). Esta indemnización se determinará teniendo en cuenta el daño causado por el incumplimiento, según los criterios especificados en los artículos 1106 y siguientes. Es decir, la indemnización no se limitará a la cantidad pagada como anticipo, ni a su devolución duplicada y podrá ser mayor o menor en función de los daños causados y de la buena o mala fe de la parte incumplidora.
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ARRAS PENITENCIALES Este tipo de fianzas son las únicas expresamente previstas en la normativa española, concretamente en el artículo 1454 del Código Civil. En definitiva, la utilización de este tipo de fianzas requiere una “cláusula de salida”, es decir, un medio lícito para que cualquiera de las partes pueda desistir unilateralmente del contrato. La aplicación de una cláusula de arras en un contrato de reserva (en caso de desistimiento o incumplimiento del contrato) impedirá que la parte que desee seguir adelante con la compra pueda acudir a los tribunales para reclamar el cumplimiento del contrato. Como se ha explicado anteriormente, esto se debe al hecho de que las fianzas son cláusulas de salida unilateral de los contratos de reserva.
Son las cláusulas más comunes que se encuentran en los contratos de reserva presentados a la firma por las agencias inmobiliarias para la mayoría de las operaciones de venta de inmuebles, y en muchos casos, de forma incorrecta. Esto se debe a que la cláusula no está correctamente incluida en el contrato, o porque es contradictoria con otras cláusulas del contrato.